En términos generales, es posible afirmar que la ciudad es resultado de las diferentes relaciones de sus habitantes; individuos que buscan que un territorio les brinde oportunidades para cubrir sus necesidades básicas; seres humanos que buscan el desarrollo de sus sueños y que, una vez materializados, esperan que ese territorio denominado ciudad se convierta en refugio para su subsistencia y permanencia. La ciudad se convierte así en una construcción colectiva, producto de diversas relaciones entre sus habitantes y el territorio; el territorio (donde habitamos, trabajamos o, simplemente, vivimos), materializa colectivamente una realidad que puede o no (habitualmente no puede), seguir el esquema de los denominados planificadores urbanos.
La vivienda como una necesidad básica, tal vez la principal, se convierte en el producto inmobiliario por excelencia en la construcción de ciudad, de manera que, a través del acceso al suelo o de la construcción de un techo, se pueda lograr el derecho a una vivienda digna para todos sus habitantes, con la dicotomía de que la misma sea producto de la materialización de un derecho o de una relación de mercado.
«La clásica contraposición entre la vivienda (o el suelo) como satisfactor de un derecho, y por consiguiente bien de uso, y su rol como mercancía (bien de cambio), posiblemente hoy no concite mayores polémicas ni tenga, al menos en público, dos visiones diferentes. Ni el más ortodoxo de los neoliberales, incluyendo a Hernando de Soto, en efecto, sería capaz de poner la mercancía por delante del derecho. Sin embargo, aún subsisten – y son muchos – quienes conservan la esperanza de que la satisfacción del derecho pueda dar lugar igualmente a algún negocito lucrativo (Centro Cooperativo Sueco, 2012). (1)
Es deseable que el derecho al suelo se ejerciera de acuerdo a parámetros normalizados; es decir, que las familias pudieran acceder libremente a la oferta de los productos inmobiliarios que se despliegan en la ciudad formal, aquella que se desarrolla a partir de procesos técnicos, planificados y de respeto a las normas de urbanismo y construcción. Sin embargo, se encuentra que lamentablemente gran parte de la población ejerce su derecho de acceso al suelo en la ciudad informal, aquel territorio producto de quienes no pueden acceder a la vivienda en desarrollos formales, tal como lo explican Arango Escobar, Peláez Bedoya & Wolf Amaya (2013), la vivienda es:
«El bien más costoso que una familia puede adquirir y, sino posee los recursos para acceder a ella ni cuenta con la seguridad de ingreso que le permita diferir su costo en el tiempo, queda por fuera de toda posibilidad de acceso a la economía formal. En consecuencia, la vivienda formal producida, la que es objeto de procesos controlados de diseño y planeación, necesariamente deja por fuera a una parte significativa de la población. (p.130).» (2)
De acuerdo con lo anterior, es posible identificar dos realidades en materia de proyectos inmobiliarios: la de la ciudad informal y la ciudad formal. Habitualmente los estudios de los productos inmobiliarios solo considerarán los desarrollados en la ciudad formal, con sus procesos y actores, lo cual implica desconocer la problemática asociada al control de la actividad constructora que se desarrolla en la ciudad informal, toda vez que su gestión y solución, permitirán necesariamente un desarrollo sostenible de la población, tal cual lo afirma el Banco Interamericano de Desarrollo –BID-, en su estudio Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe:
«Los problemas de vivienda afectan actualmente a más de una tercera parte de las familias de América Latina y el Caribe que habitan en ciudades, y tienen importantes repercusiones en su bienestar y en su calidad de vida, en su vulnerabilidad ante los desastres naturales y ante los problemas sociales, en la probabilidad de que sus hijos tengan éxito más tarde en la vida, en su capacidad de adaptarse a cambios en sus circunstancias y en el acceso que tengan a oportunidades económicas. Una buena vivienda refleja la existencia de mercados inmobiliarios eficientes, a través de los cuales los hogares pueden acceder a vivienda de buena calidad y mejorar sus condiciones habitacionales a medida que sus ingresos aumentan. Se requiere contratar con los incentivos adecuados para conservar terrenos en áreas protegidas y fomentar el uso intensivo de la tierra en áreas no protegidas si se requiere promover un crecimiento estable y ciudades más ecológicas. Un sistema de vivienda que funcione adecuadamente también influye en los ciclos económicos, tanto para los hogares individuales como para la economía en su conjunto (en buena parte por la importancia del sector de la construcción residencial). En la mayoría de los hogares, la inversión en vivienda se lleva la tajada más grande de su cartera de inversiones y sus ahorros.» (BID, 2012, p. 24). (3)
No se trata solo de un proceso de buscar mercado en la base de la pirámide para el sector inmobiliario; por el contrario, se debe comprender y estudiar como opera la oferta y la demanda, y el producto inmobiliario, en la ciudad informal. La vivienda del barrio informal tiene mercado, así como la tienda de barrio o los procesos de producción artesanal que ocupan inmuebles en aquellos barrios que poco a poco se fueron construyendo a partir de los años 50, del siglo pasado, en nuestras ciudades latinoamericanas. El legislador, el gobierno y los «policy makers», deberán entender que sus normas y sus «políticas», difícilmente llenarán las necesidades del ciudadano y del ser humano, que habita aquella ciudad informal.
@drisaza
Medellín, mayo de 2018.
Notas:
- Centro Cooperativo Sueco. (2012). Derecho al suelo y a la ciudad en América latina. Montevideo: Ediciones Trilce.
- Arango Escobar, G., Peláez Bedoya, P. P., & Wolf Amaya, G. (2013). La poética de la vivienda. Medellín: Universidad Nacional de Colombia. Facultad de Arquitectura. Escuela de Hábitat-Cehap.
- BID. (2012). Un espacio para el desarrollo. Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe. New York: BID.
