La llegada de capitales extranjeros para invertir en descollantes proyectos impacta negativamente el territorio y sus habitantes, indica investigador de la UNAM.
La ‘financiarización’, el modelo de inversión de excedentes de capitales extranjeros en su mayoría de otros sectores económicos en el sector inmobiliario está generando impactos negativos en la Ciudad de México, según el arquitecto e investigador académico de la UNAM, Víctor Delgadillo Polanco.
Así lo propone como resultado de la actual investigación que adelanta al respecto, ‘Densificación y Financiarización del desarrollo urbano en la Ciudad de México’, en la que concluye que este modelo de negocio está alimentando procesos de gentrificación, elevando cada vez más los precios de la renta y la compra de vivienda, evidenciando la falta de límites en las normas de planificación y uso del suelo de la ciudad y además, desarrollándose bajo intereses netamente lucrativos y no sobre parámetros de las necesidades de la urbe.
LA Network dialogó en Ciudad de México con el investigador, exactamente en Xoco, tradicional pueblo ubicado en la alcaldía Benito Juárez y cercano a la Casa Azul de Frida Kahlo en Coyoacán. Allí, el académico que tiene como una de sus líneas de investigación los fenómenos de gentrificación en la capital mexicana, señaló gigantescos proyectos inmobiliarios que durante años han desplazado población local debido al encarecimiento de los impuestos, los costos y el incrementado valor de las rentas o alquileres y del precio para compra de vivienda. Así lo demuestra el dato que señala que, mientras en el año 2000 una vivienda (apartamento o departamento) de rango medio ubicado en la zona céntrica podía valer de entre 600 000 y 1 000 000 de pesos mexicanos, esa misma propiedad hoy tiene una cotización de entre 3 a 3.5 millones de pesos, según indicó elceo.com.
Delgadillo Polanco explicó que ha ubicado 272 proyectos inmobiliarios que se generaron o se están generando con base en el modelo de ‘Financiarización’ que el académico indica, es un modelo de impacto en el desarrollo urbano ya estudiado por otros investigadores.
“Investigando el fenómeno de la gentrificación a partir de la densificación, me percaté de los flujos de capital foráneo que están operando en el mercado inmobiliario. Son inmobiliarias locales y capturan capitales estadounidenses, españoles, rusos y de los fondos de pensión. Son inversiones de la bolsa de valores, pero que no corresponden a las necesidades urbanas de los mexicanos”.
Para el investigador lo extraordinario en este caso no son las inversiones con capital extranjero, una dinámica común en un mundo globalizado y neoliberal; sino las condiciones en las que está avanzando este modelo y los impactos que causa en el desarrollo urbano sostenible de la Ciudad de México. Y los números no son de poca monta: según el académico citando a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, tan solo en el sexenio 2012-2017, el boom construyó 20.4 millones de metros cuadrados representados en 156 edificios de diferente tipo y que requirieron una inversión de US$15.000 millones.
Sí tenemos normas, pero…
El arquitecto e investigador, señala que, por supuesto que hay normas para definir el uso de suelos y que no solo es un esquema actual sino incluso prehispánico, sin embargo, indica que desde los siglos XIX y XX hay un modelo establecido para que las autoridades manipulen las normas para coincidir con los intereses de los desarrolladores.
Actualmente, indica, “En el siglo XIX hubo una fuerte reforma urbana, hicieron una ley de expropiaciones y a la iglesia le quitaron grandes terrenos y los privatizaron. Como la Torre Latina, era parta de un convento. La ley en México sí existe, sí la tenemos, pero es un marco virtual que se puede cumplir o no. Aquí los inversionistas inmobiliarios hacen lo que se les da la gana a partir de los vacíos en los marcos legales”.
Afectación en zonas a zonas de conservación histórica o ecológica, números de pisos excedido, obras que no cumplen todos los requisitos, modificaciones a las normas, gentrificación, obras públicas construidas que favorecen los proyectos privados; son algunos de los impactos de este modelo que si bien hace unas décadas se enfocó en la construcción de grandes complejos habitacionales de rango medio y menor en países como Chile y Brasil; ahora, dice el investigador, están dedicados a los grandes complejos de oficinas, locales, elevadas torres de departamentos lujosos, grandes centros comerciales, propiedades que normalmente no se venden sino que son rentadas y mantenidas dentro de los grandes conglomerados, como activos. “Según la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT), en 2019 cerca de 450 pisos de edificios debían ser demolidos por haber violado el límite de altura”, explica Delgadillo.
Agregó que la situación es de tal magnitud y evidencia de que el desarrollo no está impactando las necesidades de vivienda, que 274 personas por día abandonan la ciudad por los costos del suelo y la vivienda, es decir nada menos que 100 000 personas anualmente dejan la ciudad por la presión del mercado y el desarrollo bajo estos modelos.
“Es lamentable que no solo no hay políticas para usar los espacios. Mientras hay déficit de espacios para la población, los espacios urbanos para ser habitados se han vuelto caros y estos que se construyen seguramente estarían vacíos pues a los inversionistas no les importa que estén vacíos, son solo ‘activos’ para las transnacionales”.
Denuncia el académico que desde los años 70 se crearon normas que les otorgan a los distintos niveles de gobierno autoridad de planeación y que a través de los años también se rastrean las modificaciones normativas para favorecer el desarrollo inmobiliario, pero sin enfoque de ciudad sino netamente financiero y dificultando aún más la posibilidad de acceso a la vivienda: entre 2012 y 2018 el precio de la vivienda aumentó en un 40.12% -advierte Delgadillo-. A ello se agrega que 71.7 millones de mexicanos no tienen acceso a la seguridad social y por lo tanto ni resguardo para un futuro retiro, ni mucho menos aportes en un fondo para vivienda.
De los 272 proyectos ingresados en la base de datos de la investigación, 120 son torres de apartamentos (en el sector de Roma un apartamento puede tener una renta de entre 18.000 y 22.000 pesos mexicanos mensuales); 66 son centros comerciales; 40 torres de oficinas; ocho torres corporativas (propiedad de grandes marcas como bancos, por ejemplo); 28 megaproyectos de uso mixto; cinco proyectos viales, tres hoteles y un teatro.
Delgadillo no se ahorra críticas para esquemas como el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) que en la actualidad llegan a 12 con registro en la Bolsa de valores con 1 640 propiedades que suman 21 millones de m2, lo que señala el académico representa cerca de 492 000 millones de pesos mexicanos en ‘activos’ (US$ 26.076 millones aproximadamente). “Los Fibras obtienen sus rentas fijas de la venta o alquiler de los inmuebles incluidos en los portafolios de inversiones inmobiliarias, mientras que las rentas variables dependen de la apreciación de los certificados bursátiles que ellas emiten en la bolsa”.
Las alcaldías que mayor número de proyectos de este tipo tiene la Ciudad de México, son en su orden Miguel Hidalgo con 67 proyectos (principalmente usando terrenos deprimidos de antiguas zonas industriales en las colonias Granada y Anáhuac; en segundo lugar, Cuauhtémoc con 46; Álvaro Obregón con (45); Benito Juárez con 24; Azcapotzalco con 19, Coyoacán con 13, Tlalpan con 10; Gustavo A. Madero con 10; Cuajimalpa con nueve; Iztacalco con nuevo también; Iztapalapa con siete; Xochimilco con cuatro, Venustiano Carranza con dos y Magdalena Contreras con uno. Las alcaldías de Tláuac y Milpa Alta no alojan proyectos de este tipo.
Mientras Delgadillo recorre las calles de Xoco, al frente de la Cinemateca Nacional los grafitis -tocados por las sombras que proyectan los grandes edificios de más de 40 pisos-, protestan por la gentrificación y como homenaje a los residentes que han luchado por no tener que salir de sus barrios o pueblos tradicionales.
El académico se muestra escéptico de que la situación cambie pues recuerda que tan solo en el gobierno anterior, se intentó ceder a un privado el complejo deportivo del velódromo para construir un estadio de fútbol; aunque menciona, con un dejo de esperanza, que el actual gobierno canceló algunos de los ‘megaproyectos’ que se adelantarían bajo el modelo de concesión a privados -por periodos hasta de 40 años-, en los terrenos de los Centros de Transferencia Modal del transporte público que conecta el sistema colectivo con los modos masivos y que operan desde 1969 para facilitar la interconexión de los pasajeros de toda el área metropolitana. “Es posible que los hayan cancelado tal vez más por la necesidad de diferenciarse del gobierno anterior, que de atender las protestas ciudadanas”.
