El dato es simple; baja el número de viviendas nuevas vendidas, en tanto que sube la inversión en el sector vivienda.
Y la causa es igual de simple, ha bajado drásticamente la operación en el segmento de interés social, que por años fue el gran motor de esta industria, en tanto que van a la alza los mercados de tipo medio y residencial.
Menos operaciones, aunque quizá mayor inversión…
El problema es que quienes pierden en la ecuación, son aquellos segmentos de población que no ven debidamente atendidas sus necesidades de vivienda… Son generalmente los más pobres y aquellas clases medias emergentes que pierden la oportunidad de ser verdaderos habitantes de sus ciudades.
Y a esta contundente realidad, resultado no de la debilidad de la demanda, sino del encarecimiento del suelo y los permisos, hay además que agregar que en el mercado del crédito inmobiliario, ya menos de la mitad de las operaciones se destinan a financiar la adquisición de vivienda nueva.
Se encarece la vivienda urbana y eso provoca que muchos compradores encuentren una mejor opción en una vivienda usada, en realizar mejoras en la que habitan, o en rentar.
A esto hay que agregar, que en la maduración del sector, muchos de los créditos que otorga el sistema financiero inmobiliario (Infonavit y Fovissste incluidos) se usan para atender necesidades muy específicas de población que no necesita comprar una vivienda –nueva o usada-, sino que, por ejemplo, quiere usar su casa como garantía de un crédito de liquidez, o para sustituir otro pasivo hipotecario.
Quienes participen o busquen hacerlo en el sector vivienda, y más en un año tan complejo como este, deben hacer una muy buena lectura del mercado… Porque las oportunidades están ahí, aunque muy probablemente en un lugar distinto al que habían imaginado.
El reto está en que ya no se trata solo de leer el mercado… Hay además que hacer lecturas rápidas y simultaneas, para entender los caminos de las nuevas regulaciones en materia de desarrollo urbano y vivienda, las nuevas políticas públicas, escenarios posibles en el contexto económico que definan tanto el tamaño del mercado, como el acceso a financiamiento que tendrán tanto los compradores de vivienda, como los propios desarrolladores.
Porque el déficit está… La demanda está… Lo que no necesariamente está, son las condiciones que hagan posible ofrecer soluciones de vivienda a toda la estructura de la demanda.
Los empresarios habrán de responder trabajando de la mano de las autoridades para poder quitar obstáculos del camino… Pero de no lograrse, si las autoridades y los legisladores fallan, debe quedar claro que los empresarios seguirán invirtiendo y trabajando, solo que lo harán desarrollando viviendas dónde y cómo se pueda, en lugar de dónde y cómo lo requieren nuestras ciudades y sus habitantes.
El año se ve complejo en la medida en que no parece espacio propicio para alcanzar acuerdos, realizar ajustes a las regulaciones locales y menos aún para lograr las profundas transformaciones necesarias en planes y regulaciones de desarrollo urbano…
Pero algo debe hacerse, porque si gobiernos y legisladores no asumen la responsabilidad de sus actos, se harán muchas viviendas… Pero quedarán pendientes las que requieren los segmentos más vulnerables de población y se perderá la oportunidad de lograr que estas enormes inversiones den el impulso a la transformación urbana que México requiere.
