El Área Metropolitana del Valle de Aburrá (AMVA) incluye 10 municipios de Antioquia, entre ellos Medellín, Bello, Girardota, Sabaneta e Itagüí. Sin embargo, la proliferación de proyectos de vivienda en lugares como Rionegro (Oriente antioqueño) y San Jerónimo (Occidente), construidas por pocas y grandes empresas, estaría extendiendo el mercado habitacional, y por ende la metrópoli, hecho que se vincularía con el aumento acelerado de los precios para compra y arriendo.
En el Oriente y el Occidente de Antioquia se estaría dando un proceso de metropolización a partir de la producción de vivienda. Foto de tarazona97: https://www.pexels.com/es-es/foto/ciudad-paisaje-puesta-de-sol-agua-16936169/
Según Coordenada Urbana, el sistema de información de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), se estima que en 2023 la venta de viviendas en el país –tanto de Interés Social (VIS) como no VIS– aumentará un 6,6 % frente a 2022, con Antioquia –y particularmente Medellín– como una de las zonas con mayor oferta de inmuebles junto a Bogotá y Pereira.
Desde 2008 se evidenció el agotamiento del suelo en el Valle de Aburrá, sobre todo en Medellín; había demanda de vivienda nueva, pero era difícil encontrar suelo barato y con pocas exigencias.
“Por eso, en esa misma época proliferaron viviendas en subregiones de Antioquia menos reguladas como Occidente –en municipios como San Jerónimo–, y se observó un fenómeno particular: se construyeron condominios y apartasoles, o apartamentos de recreo, con características muy urbanas, destinados a personas de la ciudad, a pesar de que se ubicaban en las afueras de los cascos urbanos e incluso en las zonas rurales”, afirma la profesora Ángela Alzate Navarro, de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Colombia (UNAL) Sede Medellín.
Según Camacol, en 2023, solo en Antioquia se construirán más de 30.000 unidades de vivienda, el 50 % de la subregión Oriente –especialmente del municipio de Rionegro–, la que tiene mayor dinámica de ventas.
“El AMVA se ha extendido más allá de los límites administrativos actuales que solo incluye 10 municipios: Medellín, Bello, Girardota, Barbosa, Copacabana, Envigado, Sabaneta, Caldas, La Estrella e Itagüí”, añade Luis Daniel Santana Rivas, profesor de la misma Facultad.
La metropolización se puede entender como la constitución de espacios geográficos integrados, a partir de la constitución de un mercado de trabajo. “Ahora bien, aquí estaríamos viendo un proceso de metropolización influenciado por la producción de vivienda, un punto de vista que se ha estudiado muy poco en Colombia”, agrega el docente.
A partir de este contexto, los investigadores indagaron si el mercado inmobiliario funcionaba igual en el AMVA que en las otras dos subregiones: Oriente y Occidente, para lo cual tomaron los datos de Camacol entre 2004 y 2018, sobre los precios de las viviendas, las empresas involucradas en la construcción, los inversionistas de los proyectos, etc.
Así, evidenciaron que inicialmente el mercado funcionó de manera “contracíclica”, es decir, cuando en Medellín se estancó la inversión para vivienda nueva, se desarrolló en el Oriente y el Occidente. Sin embargo, luego siguieron funcionando de forma paralela, entre otras cosas porque en los tres mercados operan las mismas constructoras.
El Área Metropolitana del Valle de Aburrá se estaría extendiendo más allá de los 10 municipios reconocidos administrativamente. Foto de Roma Diachkin: https://www.pexels.com/es-es/foto/ciudad-paisaje-colina-montana-13157127/
Aumento de los precios para compra y arriendo
Este proceso de integración espacial –de los municipios del AMVA con los de otras subregiones– y del mercado inmobiliario –la unión de grandes empresas para la construcción de proyectos– tendría implicaciones en los precios de la vivienda.
“Tras revisar los datos y la información teórica construimos mapas de dispersión, los cuales muestran a lo largo del tiempo tanto los proyectos de vivienda en estas tres áreas como la dinámica de los precios, quitando el valor de la inflación”, explica el profesor Santana.
Con esto fue posible hacer un análisis espacial de interpolación que, aunque se basó en mapas teóricos –porque unos precios se calcularon según el valor asociado al metro cuadrado–, demostró que la coyuntura actual en relación con el aumento de los precios viene de mucho tiempo atrás y de dinámicas estructurales.
“Aunque el mercado inmobiliario suele funcionar así –a mayor producción de viviendas, estas siguen aumentando su precio–, es claro que en el departamento hay una tendencia a la concentración de los capitales promotores de la construcción, que a su vez se está evidenciando en una integración a escala regional”, puntualiza la profesora Alzate.
Los expertos coinciden en que este hecho tendría implicaciones tanto sociales como ambientales que se deben estudiar a profundidad. “Por ejemplo las VIS, que tienen un objetivo muy específico –garantizar el derecho a la vivienda de todos los ciudadanos–, podrían dejar de cumplir su función social y descuidar el déficit”. A partir de aquí se abre un sinfín de caminos investigativos y de control desde la academia.
Con información de la Agencia de Noticias UNAL
