En distintos países de América Latina y el Caribe se viene abriendo la conversación sobre aplicar el mecanismo de arrendamiento social para atender el complejo déficit de vivienda que existe. ¿Este modelo aplicado en otros lugares del mundo es factible en la región? ¿Qué se requiere?
El acceso a la vivienda ha emergido como un desafío urbano crítico que afecta a millones de personas. La creciente urbanización y el déficit progresivo de viviendas accesibles han llevado a la aparición de diversas iniciativas, entre las cuales se contempla el arrendamiento social. Este mecanismo, que busca proporcionar soluciones habitacionales asequibles a segmentos vulnerables de la sociedad, ha sido implementado en distintas formas y escalas.
Hay ciudades que han implementado modelos de arrendamiento social adaptados a sus contextos específicos. Algunas han optado por asociarse con organizaciones sin fines de lucro, mientras que otras han confiado en la participación del sector privado. En algunos casos, se han establecido fondos públicos específicos para financiar proyectos de arriendo social. Independientemente del modelo, el objetivo es proporcionar viviendas dignas y asequibles.
El liderazgo de Europa y sus modelos
Europa ha sido un continente pionero en la implementación de programas de arrendamiento social. Países Bajos tiene un 30 % de viviendas destinadas al alquiler social, lo que le convierte en el país europeo con más parque público destinado a este fin. Le sigue Austria con el 24 % y Dinamarca y Suecia, con un 20 % cada uno.
En este contexto, ciudades como Ámsterdam, Viena y Berlín han desarrollado estrategias integrales para abordar la crisis de vivienda. Viena es el ejemplo más notable en la aplicación de la política de arrendamiento social de viviendas.
Viena destina anualmente un presupuesto cercano a los 600 millones de euros para construcción y rehabilitación de viviendas. Hoy el ayuntamiento es propietario de 220.000 apartamentos. Adicionalmente, las asociaciones de vivienda disponen de 185.000 apartamentos más y también se ha construido una parte importante del inventario de vivienda a través de programas subvencionados por el ayuntamiento.
De los 1.9 millones de habitantes que tiene la ciudad, el 62 % vive en casas de arrendamiento social. El costo medio del alquiler por metro cuadrado asciende a 8,6 euros (datos de 2022), mientras que en Madrid y Barcelona los precios están en los 18,46 y 21,3 euros el metro cuadrado, respectivamente.
El modelo virtuoso de la capital austriaca surgió hace más de un siglo en el período comprendido entre el final de la Primera Guerra Mundial y 1934 y que se conoce como “Viena Roja”. La situación de vivienda de la clase obrera se caracterizaba por unas condiciones inaceptables de insalubridad, inseguridad y espacio. A la luz de estas condiciones, la vivienda social se convirtió en el principal foco de atención del Partido Socialdemócrata de los Trabajadores. La continuidad en el poder de este partido en la ciudad y en sus diferentes distritos transformó el urbanismo de Viena con viviendas pensadas para los trabajadores y con una alta factura en su diseño. Entre 1919 y 1935 se construyeron 64.000 viviendas sociales que en su mayoría siguen en pie y que fueron la semilla de una política municipal que se mantiene.
América Latina: desafíos y oportunidades
Dentro de las 18 reformas constitucionales que el presidente de México, Andrés Manuel López Obrador, envió al Congreso Nacional para su discusión en febrero, y que en su mayoría fueron consideradas una forma de participación política velada en la campaña presidencial en curso, una de las pocas propuestas que fue acogida por múltiples y calificados analistas es la que propone reformar el Artículo 123 para crear un “Sistema de Vivienda para Todas las Personas Trabajadoras”.
El objetivo principal de la reforma es promover el arrendamiento social, que se refiere a que una persona trabajadora podrá rentar una vivienda al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y su mensualidad no podrá exceder el 30 % de su salario. Según la propuesta, el beneficio se podrá adquirir después de un año de cotización. Es así como la figura del arrendamiento social aparece en un país de peso en este continente.
Se estima que en América Latina y el Caribe, el déficit habitacional cuantitativo afecta a más de 23 millones de personas y el déficit cualitativo (deficiencias de materiales, cantidad de servicios básicos que llegan a la vivienda, etc) a más de 46 millones de personas, cifras que, sumadas, representan casi un tercio de los pobladores urbanos de la región.
¿Pero qué tan viable es el modelo de arriendo social en este continente? Para Pablo López, consultor del Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe CAF, “una política de alquiler social que pueda ser aplicada de manera generalizada, requiere de un compromiso de largo plazo del Estado con el sector privado. En Alemania, por ejemplo, el gobierno otorga a las firmas subsidios en forma de transferencias de fondos, préstamos a tasas por debajo de las de mercado, tratamiento impositivo preferencial, a cambio de que coloquen en el mercado unidades en arriendo a bajo costo para familias de ingresos medios y medio-bajos. Estas prerrogativas, en realidad, buscan bajar los costos de la oferta más que aumentar la capacidad de pago de las familias”, explicó.
Para Luis Roberto Duran, arquitecto colombiano y exgerente de la Empresa de Vivienda de Antioquia VIVA (entidad pública promotora de vivienda social), quizás la primera tarea que sería necesario acometer para aplicar el modelo de arrendamiento social es la actualización de los planes de ordenamiento territorial para poder tener suelo habilitado. “Sólo en Colombia más de 700 municipios tienen desactualizado su Plan Básico de Ordenamiento Territorial. Debe ser el sector público el que defina los mecanismos para la adquisición del suelo en un modelo óptimo de arrendamiento social, pero hoy es imposible ante esta realidad. Por eso no existe ni siquiera un parque publico de vivienda en ninguna ciudad colombiana. Me atrevería a señalar que es un problema común en la región”, sentenció.
Para el profesor Alan Gilbert, experto en urbanismo del University College of London (UCL), “en la región todavía impera la creencia de que la vivienda en propiedad es deseable sobre la alquilada. Es decir, que las personas aspiran a comprar una vivienda y, si no lo logran, recurren al arrendamiento como una segunda opción. No obstante, sus ingresos en muchos casos los condenan a viviendas de baja calidad, generalmente sin siquiera contratos de arrendamiento legales”, argumentó. Además, “la construcción de viviendas públicas para alquiler tiene un costo fiscal que pocos gobiernos de la región pueden sufragar de forma sostenida”. Y también “el arrendamiento social supone unos incentivos para los constructores y el sector financiero que deben considerarse cuidadosamente respecto a los intereses de los inquilinos y su vocación de propiedad del inmueble”.
Sobre el papel del sector privado, Luis Roberto Duran añade que “los constructores privados deben ver en el modelo de arrendamiento social una enorme oportunidad y no una amenaza. Supone un cambio de paradigma que incluso ellos deben asumir”.
Más allá de proporcionar viviendas asequibles, el arriendo social tiene un impacto significativo en la cohesión social y el desarrollo económico. La estabilidad habitacional mejora la salud y el bienestar de los residentes, mientras que el desarrollo de comunidades sostenibles contribuye al crecimiento económico a largo plazo. Estos beneficios no sólo se limitan a los inquilinos, sino que se extienden a toda la sociedad.
A medida que las ciudades enfrentan desafíos continuos en el ámbito de la vivienda, el arrendamiento social se presenta como una solución prometedora. La colaboración entre gobiernos, organizaciones sin fines de lucro y el sector privado será clave para desarrollar estrategias integrales y sostenibles en América Latina y el Caribe. La adaptabilidad a las condiciones locales, la innovación en diseño urbano y la inversión continua son esenciales para garantizar que el arrendamiento social sea una realidad en ciudades de toda la región.
